|

Kamulaştırma nedir?

Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malları (arsa, tarla, bina vb.) kanunda gösterilen esaslara göre, bedelini peşin ödemek şartıyla mülkiyetine alması işlemidir.

Devlet taşınmazıma el koymadan önce benimle uzlaşmak zorunda mıdır?

Evet. Kamulaştırma Kanunu uyarınca idare, dava açmadan önce malik ile "satın alma (uzlaşma) usulü" denemek zorundadır. İdare kurduğu Kıymet Takdir Komisyonu aracılığıyla bir bedel belirler ve sizi pazarlık görüşmesine davet eder.

Uzlaşma toplantısında idarenin teklif ettiği bedeli kabul etmek zorunda mıyım?

Hayır, teklif edilen bedeli kabul etme zorunluluğunuz yoktur. İdarenin teklif ettiği bedel taşınmazınızın gerçek değerinin altındaysa uzlaşmama hakkınızı kullanabilirsiniz.

İdare ile uzlaşma sağlanamazsa süreç nasıl işler?

Uzlaşma sağlanamadığı takdirde idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası" açar. Mahkeme, bağımsız bilirkişiler atayarak taşınmazın gerçek değerini tespit eder.

Kamulaştırma bedeli neye göre ve nasıl hesaplanır?

Kamulaştırma bedeli, bilirkişilerce taşınmazın türüne göre hesaplanır:

• Arsa ve binalarda: Emsal satış bedelleri, yapının inşaat maliyeti, yıpranma payı ve konumu.
• Tarlalarda: Taşınmazın olduğu yerdeki net tarımsal gelir ve kapitalizasyon faiz oranı esas alınır.

Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli ne zaman ödenir?

Mahkemenin belirlediği nihai kamulaştırma bedeli, idare tarafından malik adına bankaya peşin ve nakden repo/vadeli hesaba yatırılır. Bedel bankaya yatırılmadan mahkeme tescil kararı veremez.

Acele kamulaştırma (Madde 27) nedir? Normal kamulaştırmadan farkı ne?

Yurt savunması, olağanüstü durumlar veya Cumhurbaşkanlığınca alınan acelelik kararları doğrultusunda idarenin taşınmaza hızla el koyabilmesini sağlayan usuldür. Acele kamulaştırmada idare, mahkemece tespit edilen geçici bedeli yatırarak taşınmaza el koyar; mülkiyet devri ve asıl bedel tespiti daha sonra açılacak ana davada yapılır.

Kamulaştırmasız el atma ne demektir?

İdarenin, usulüne uygun bir kamulaştırma kararı ve işlemi olmadan;

• Fiili El Atma: Taşınmazınıza fiziksel olarak yol, park, kamu binası vb. yapması,
• Hukuki El Atma: Taşınmazı imar planında okul, sağlık alanı vb. kamu hizmetine ayırıp uzun yıllar (5 yıl/imalat durumuna göre) inşaat yapılmasına engel olması durumudur.

Taşınmazıma kamulaştırmasız el atıldıysa ne yapabilirim?

Taşınmazınıza fiilen veya hukuken el atılması durumunda idareye karşı "Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Tazminat (Bedel Gelimi) Davası" açabilirsiniz. Böylece taşınmazın güncel rayiç bedelinin size ödenmesini sağlayabilirsiniz.

Kamulaştırma kararına karşı iptal davası açabilir miyim?

Evet. Kamulaştırma belgesinin (tebligatın) size tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda (İdare Mahkemesi) "Kamulaştırma İşleminin İptali Davası" açabilirsiniz.

Taşınmazımın sadece bir kısmı kamulaştırılıyor, geriye kalan kısım kullanılamaz hale gelirse ne olur?

Kısmi kamulaştırmada, geriye kalan parça imar durumuna, büyüklüğüne ve biçimine göre kullanılmaz veya yararlanılamaz hale geliyorsa; malik idareden kalan kısmın da kamulaştırılmasını (kısmi kamulaştırmada artık parça kamulaştırması) talep edebilir.

Kiracı, ipotek alacaklısı veya intifa hakkı sahibi kamulaştırma bedelinden pay alabilir mi?

Kamulaştırma bedeli doğrudan tapu malikine ödenir. Ancak taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz gibi kısıtlamalar bedele yansır. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri ise uğradıkları zararlar (taşınma, dekorasyon vb.) için bağımsız hak taleplerinde bulunabilirler.

İdare kamulaştırdığı taşınmazı amacına uygun kullanmazsa geri alabilir miyim?

Evet. Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde idare, taşınmazı kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem yapmaz veya kamu yararına terk ederse; malik (veya mirasçıları) ödediği bedeli faiziyle iade ederek taşınmazı geri alma hakkını (Madde 12) kullanabilir.

Kamulaştırma davasında avukat tutmak zorunlu mudur?

Kanunen avukat tutma zorunluluğu yoktur. Ancak hak kaybına uğramamak, bilirkişi raporlarındaki eksik ve hatalı bedel hesaplamalarına süresinde itiraz edebilmek ve adil rayiç değere ulaşabilmek için alanında uzman bir avukatla çalışmak önem taşır.

Kamulaştırma davası ne kadar sürer?

Mahkemenin iş yükü, keşif ve bilirkişi incelemelerinin tamamlanma süresine bağlı olarak ilk derece mahkemesi aşaması ortalama 6 ay ile 1,5 yıl arasında sürmektedir.

Dava masrafları ve vekalet ücretini kim öder?

İdarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davalarında yargılama giderleri ve mahkemece takdir edilen kanuni vekalet ücreti ilke olarak idareye yükletilir.

Kamulaştırılan taşınmazdaki ağaçlar, yapılar ve ürünler için ayrıca ödeme yapılır mı?

Evet. Taşınmazın üzerindeki binalar, kuyular, çitler ve ekili/dikili ürünler (meyve ağaçları, tarım ürünleri) bilirkişilerce ayrı ayrı değerlenerek toplam kamulaştırma bedeline eklenir.

Tapusu olmayan (zilyetlik altındaki) taşınmazlar kamulaştırılabilir mi?

Evet. Tapuda kayıtlı olmayan ancak zilyetliği (zaman aşımıyla kazanma imkanı) bulunan taşınmazlarda da kamulaştırma yapılabilir. Bedelin kime ödeneceği hususunda hak sahipliğinin tespiti mahkemece yürütülür.

İmar planında yer alan "Satın Alınamaz / İnşaat Yapılamaz" şerhleri ne anlama gelir?

Bu durum genellikle idarenin bölgede bir kamu projesi planladığını ve hukuki el atma riskinin doğduğunu gösterir. İdare taşınmazı uzun süre kamulaştırmazsa dava açarak kısıtlılığın kaldırılması veya tazminat ödenmesi talep edilebilir.

Kamulaştırma bedeline itiraz süresi ne kadardır?

İdare tarafından açılan bedel tespiti davasında mahkemenin belirlediği bedel raporuna karşı tarafların iki hafta (14 gün) içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Ayrıca dava sürecinde bilirkişi raporuna gerekçeli itirazlar sunulmalıdır.